合肥城建(002208.CN)

合肥城建2019年年度董事会经营评述

时间:20-04-13 21:45    来源:同花顺

合肥城建(002208)(002208)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述报告期内,房地产调控政策呈“稳-紧-稳”发展,从中央层面看:3月两会基于市场呈现出明显的阶段性底部震荡定调,政策面基本维稳,“房住不炒”仍是主基调,防止房市大起大落;4月政治局会议进一步重申“房住不炒”的政策主基调,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制,政策释放收紧信号;7月政治局会议首提不将房地产作为短期刺激经济的手段,同时加强对房地产金融的管控;12月政治局、经济会议定调经济主线,楼市方面全面落实因城施策,“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。2019年全国房地产政策调控松紧反复,楼市“稳预期、稳房价、稳底价”下,稳字当头。安徽省地市整体政策变动幅度较小,全面落实因城施策和“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制,多以限贷政策为主,人才新政持续发力。报告期内,全国房地产开发投资增速继续回升。据Wind统计,2019年,全国房地产开发投资132,194亿元,比上年增长9.92%,增速比上年同期提高0.42个百分点,其中住宅投资增长13.9%。房屋新开工面积227,154万平方米,增长8.51%,其中,住宅新开工面积增长9.2%。全国商品房销售面积171,558万平方米,比上年减少0.04%。其中,住宅销售面积增长1.5%。全国商品房销售额159,725亿元,增长6.5%。其中,住宅销售额增长10.32%。房地产开发企业土地购置面积25,822万平方米,比上年减少11.39%。2019年末,商品房待售面积49,821万平方米,比上年末减少2,593万平方米。全年,房地产开发企业到位资金178,609亿元,比上年增长7.62%。报告期内,合肥市土地放量较为显著,全市库存量存在一定攀升。据易居克而瑞统计,2019年,合肥市土地供求同比攀升,其中土地供应1879万平方米,同比上涨17%,土地成交1408万平方米,同比上涨19%。合肥市土地供求基本集中在一、二季度,8月合肥土拍新政出台后,土地市场降温明显,多宗地块撤牌、流拍。土地成交价格平稳上升,楼面价6028元/㎡,同比上涨10.7%。上半年较高的土地热度对全年楼面价起到支撑作用,8月合肥土地新政出台后成交溢价率被限制在30%以下,全年溢价率51%。合肥市分区来看,肥西、滨湖、包河占据土地成交量前三且较18年同比增幅高达5成以上,后期市场存在一定的库存压力,滨湖区是全市唯一楼面价破万区域,各区县成交楼面价差有所收缩,梯度差异较小。预计2020年合肥市整体土地供求将企稳或小幅回落,价格限制无明显放松可能,溢价率维持30%以下。报告期内,合肥市商品住宅供应面积和成交面积有所下降,成交价格有所上升。据易居克而瑞统计,2019年,合肥市区商品住宅供应面积687万平方米,同比下降13%,商品住宅成交面积690万平方米,同比下降7%。商品住宅成交均价成交均价17960元/㎡,同比增长7%。全年来看下半年商品住宅成交转向低迷,12月网签集中放量,且均价达全年峰值18841元/㎡。报告期内,全年住宅成交主力面积为90-110平方米,主力单价为14,000-16,000元/㎡。滨湖、新站、瑶海成为合肥市商品住宅市场成交主力,三区的商品住宅成交量总和占全市五成,最高滨湖区占市区成交总量的23%,价格上受精装修占比提升影响,合肥市各区域成交均价均有不同程度攀升,最高为高新区同比涨幅16%。报告期内,除合肥市以外,公司主要销售项目所在地为蚌埠市和三亚市。据蚌埠房产网统计,蚌埠市2019年土地市场总共成交31宗地块(不含固镇县、怀远县、五河县),总面积3381亩,约225万平方米,土地成交金额达107.19亿元,平均成交地价为317万元/亩。2019年,蚌埠市新建商品房住宅备案20985套,全年成交246万平方米,备案均价9257元/㎡,与2018年相比备案减少10713套,备案均价上涨了7.25%。据Wind数据,2019年,三亚市土地成交地块39宗,成交面积105万平方米,同比增长45.83%,成交金额124亿元,同比增长688.89%。2019年,三亚市商品房销售面积为121万平方米,同比下降50.61%。报告期内,据新安大数据研究院统计,2019年,安徽省商品房销售规模达到8030万平方米,与2018年度8684万平方米相比,同比跌7.53%;2019年全省商品房销售金额累计达6884亿,与去年6813亿相比,同比上涨1.04%。报告期内,安徽省房地产行业稳定发展,在“房住不炒”的定位下,预计2020年房地产调控不会松懈,楼市有望继续保持平稳,全面落实因城施策和“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制也将稳步推进。发展战略和未来一年经营计划2020年,是十三五规划的收官之年,也是十四五规划的谋划之年,当前经济下行压力加大,但经济基本面依然良好。根据中央经济工作会议精神,明年宏观政策方向强调“坚持稳字当头”,具体到房地产业上,政策将继续“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期(“三稳”)的长效管理调控机制”,无论从宏观政策还是对房地产业的具体措施,“稳定”都是用的最多的表述,这也为房地产行业平稳、健康、有序发展奠定了基调。面对宏观经济运行的总体态势,参照经济政策的基本走向,公司必须抓住和用好当前房地产业“三稳”长效管理调控机制提供的重要战略机遇期,进一步巩固和加强开发主业的优势地位,积极拓展和探索多元化转型发展的路径选择,推动合肥城建在日益激烈的市场竞争中赢得发展先机,实现高质量发展。2020年,合肥城建将坚决贯彻落实党的十九届四中全会精神,按照中央、省市委及国资委对国有企业的部署要求,不断加强党的建设,按照既定战略规划,以巩固地产主营业务为引领,以推进重大项目建设为契机,以狠抓工程管理为依托,以强化营销推广为动力,以提升企业管理绩效为核心,以人才队伍和企业文化建设为保障,确保各项发展目标落到实处。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保本公司部分商品房销售采用“按揭”方式,由本公司为业主按揭购房提供连带责任保证。截至2019年12月31日止,此项担保的金额为317,515.77万元。 二、核心竞争力分析1、区域内品牌优势明显。合肥城建发展(600266)股份有限公司是安徽省第一家房地产上市公司,是安徽省最早具有国家壹级开发资质和AAA级信用评价等级的房地产企业。公司成立三十多年来,专注于住宅地产、商业地产及写字楼的开发建设,项目辐射安徽合肥、巢湖、肥东、肥西、蚌埠、宣城、广德、海南三亚等地。公司开发的产品曾荣获住建部颁发的鲁班奖、广厦奖、国家康居住宅示范工程等多项国家级殊荣,是中国房地产上市公司综合实力百强、中国房地产开发企业200强、中国房地产开发企业运营效率10强和首届中国责任地产百强企业。目前,合肥城建旗下的“琥珀”品牌,开发建设了琥珀名城、琥珀新天地、琥珀五环城、琥珀花园、琥珀名郡、琥珀庄园等一系列楼盘,特别是近年通过提升建筑品质打造的琥珀府系产品更加增强了“琥珀”品牌美誉度。2、管理团队经验丰富结构合理。公司高管团队专业背景涉及建筑相关专业、财会、金融和法律及管理三类,绝大部分自参加工作开始就一直从事房地产行业相关工作,绝大部分是从公司基层做起,与公司共同成长起来。可以说是一支知识结构合理、行业经验丰富、务实高效、深度认同合肥城建企业文化的、能够高瞻远瞩的高管团队。 三、公司未来发展的展望全面落实好“抓重点、强业务、争多元、展人文”的工作要求,具体说就是,抓好地产开发主营业务这个重点,以工程管理和项目营销促进现金流管理,争取多元化发展,加强公司治理,展示企业文化,实现在经营业绩、管理效能、组织和队伍建设方面既有量的扩张,更有质的提升,推动公司高质量稳健发展。