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商办市场恢复缓慢 易居称'三道红线'将严控房企债务融资 | 房资快报

时间:20-08-18 19:56    来源:金融界

金融界网站讯 8月18日,A股窄幅震荡,四大股指最终全部收红。上证指数收报3451.09点,上涨0.36%;深证成指收报13768.17点,上涨0.19%;科创50收涨1.08%;创业板指收涨0.17%;全天成交1.07万亿元。建材指数涨幅为1.23%,在全部行业中排名居中;建筑指数上涨0.1%,,房地产指数下跌-0.56%,排名靠后。

恒生指数震荡收涨0.08%,报25367.38点。香港房地产指数下跌-0.09%。

A股热门房企中,海航基础(600515.SH)因为海南自贸区概念而涨停,合肥城建(002208)(002208,SZ)涨幅7.32%,深赛格涨幅6.89%。

H股方面,领涨者为北京城建(0925.HK)上涨12.37%。万亚企业控股(8173.HK)上涨11.43%,彩生活(1778.HK)上涨10.7%。蓝筹地产指数下跌-0.11%,内地房地产指数下跌-0.14%,其中内房龙头股跌多涨少,华润置地(1109.HK)上涨0.72%,而跌幅较大的为旭辉控股集团(0884.HK)下跌-3.26%。

传监管部门将出新规严控债务增长 设“三道红线”

针对近日市场出现关于严控房企负债率的消息,即监管部门或将出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”严控企业债务融资情况。对此,易居研究院今日发文表示,此举将是监管部门首次明确房企举债的标准。预期这一新规将收紧“踩线”企业融资途径,进一步削减其信用债发行规模,或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券,并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。

据了解,此次政策的特色为根据企业负债情况设置对应管理模式,具体设定3条红线:红线1是剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2是净负债率大于100%;红线3 是现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同,将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。即如果 “三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限,不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过 5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

易居研究院指出,从政策基调看,此次政策主要还是今年“730会议”的延续,即提出“要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量,严控增量,防止信贷资金违规流入房地产”,其中主要方向还是控制银行信贷。

实际上,由于疫情今年整体流动性较为宽松,为房地产企业融资打造了一个较为宽泛的环境。然而今年中期以来,有关部门多次表态要严格控制地产融资和信贷规模,从7月初银保监会表态称部分资金违规流入房市、股市推高资产泡沫,要强化监管;到“730会议”表态要对房地产金融实施审慎管理,再到上周银行间交易商协会表示债券募集资金仅能用于偿还旧债,一系列政策对房企的资金监管越来越严格。

“以往收紧房企融资的相关政策,由于判定标准模糊化,使得监管机构对于企业金融风险的控制存在一定难度;而一旦“三道红线”标准得以落实,对企业违规的判定标准将得以明确,也使得未来相关融资规则模糊的问题能够被彻底解决。”易居研究院表示。

同时,此次政策不仅控制信用债,对信托、资管产品和海外融资等渠道,也进行全方位的监管,预计将有效预防资金违规流入房地产企业。

一旦“三道红线”监管规则得以确立,未来一部分房企将面临融资困难。“尤其那些连续触碰三道融资红线的企业,在新规确立后将难以继续融资。这类房企的现金流,将会非常紧张。”易居研究院指出。

商办市场复苏缓慢 新开工与竣工面积降幅有所扩大

中指研究院最新发布的报告指出,尽管中国经济复苏回暖势头良好,整体经济运行的“V型”反弹迹象明显。但从办公楼市场上半年的数据分析来看,其整体受到疫情影响仍然较大,全国办公楼新开工、竣工、销售面积同比下降,且新开工、竣工面积降幅较1~5月扩大,仅有销售面积降幅收窄。

数据显示,2020年1~6月,全国办公楼新开工面积为2853万㎡,同比下降12.6%,降幅较1~5月扩大1.2个百分点;竣工面积为1029万㎡,同比下降14.2%,降幅较1~5月扩大7.1个百分点;销售面积为1290万㎡,同比下降26.5%,降幅较1~5月收窄0.2个百分点。

此外,办公楼开发投资额同比降幅扩大1.9个百分点,销售额同比降幅收窄7.3个百分点

这意味着,在疫情冲击之下,商业办公市场的需求在房地产所有细分领域内恢复得最慢,而且未来受到部分行业景气度恢复有限以及在线办公模式的挑战,商办领域的复苏仍有待时日。