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房地产行业对央行“双降”的点评:有利刺激投资,保障行业景气度持续

发布时间:2015-10-27    研究机构:海通证券

央行降息、降准,保障经济活力。央行决定自2015年10月24日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率25个基点,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

对开发商、购房人均存在不同程度利好。

1)直接降低开发商资金压力。自2014年4季度行业进入复苏周期以来,开发商资金面在2015年2季度开始迅速复苏。上半年销售复苏同时,行业投资明显紧缩(减少拿地、降低开工),以上事实使得资金面出现好转。本次“双降”将在此前基础上,进一步缓解开发商资金端压力。

2)连续6次降息,直接提升市场购买力。自从2014年11月22开始,一年之内央行已经连续6次降息。5年期以上中长期贷款利率从6.55%下降至目前4.9%,累计下降1.65个百分点。按照测算,本轮降息(6次合计)对商贷规模在300至500万之间购房者月供累计减少幅度在6.91%到15.96%之间。

考虑叠加影响,将对地产投资起到积极刺激。

1)政策叠加效应不容忽视。考虑到中央此前在新房和二套房首付款比例、限购政策和转让税费等方面已经连续出台多项刺激政策。我们认为本轮降准降息配合之后,政策组合力量不容忽视。后期行业景气度指标(房价增幅、销售增速、投资增速)有望保持。

2)乐观预计2015年4Q 投资有望触底,中性看2016年1Q。虽然今年以来房地产开发投资处于持续下行阶段,但9月当月新开工面积增速(环比增长45.95%、同比增长15.28%。当月同比增速连续11个月负增长后首次转正)首次出现积极信号。我们认为目前开发商库存处于逐月下行阶段。行业资金充裕度提高,叠加资金成本下降最终将带来投资趋稳复苏。

投资建议:继续看好估值上行。截至2015年10月23日,A 股市场PE(TTM) 在20.5倍,房地产板块动态PE(TTM)在25.31倍。政策刺激加大,有利稳定经济增长预期从而带来估值更大程度修复。继续看好板块反弹,可积极关注万科、保利地产、世联行、华夏幸福、滨江集团。主题方面,看好大科创(张江高科、市北高新、南京高科)、大通州(中国武夷)和国企改革(合肥城建(002208))。

风险提示:本轮下跌风暴是否已完全结束存在不确定性。

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