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房地产业3月点评报告:调控有松有紧,区域分化凸显

发布时间:2016-04-11    研究机构:财富证券

3月房地产板块(申万)单月涨幅9.51%,弱于大盘走势,在申万28个一级行业中排名倒数第4。1-3月累积涨幅,房地产板块也跑输大盘,在申万一级行业中排名第17。个股涨幅分化明显,涨幅居前的基本是不到百亿的小市值公司;而地产蓝筹表现疲弱,金地领跌。

房价增速分化,一线高烧不退。3月一线城市同比增速为25.52%,相当于二线城市的8.5倍,相当于三线城市的37.7倍。一线城市房价相比三线城市房价的比例由2011年年初的3.17:1增长到目前的5.15:1。

楼市成交数量倍增,去库存明显。3月30大中城市商品房成交套数和面积分别增长81.06%和85.23%。成交面积增速快于成套数,说明购房由90平以下的刚需型向更大面积的改善型需求转移。从去化速度来看,一线城市库存去化速度较慢,这与一线城市的供需矛盾异常紧张相关;二线城市去化率有所反复。

投资增速下降放缓,新开工开始回升。2月份房地产开发计划总投资增速继续回落至8.35%,不过下降速度开始放缓,预计3月触底,维持在8%增速以上。房屋施工面积增速触底缓慢回升,新开工和竣工面积都迅速攀升,鉴于自3月下旬开始,多地楼市重启调控政策,预计新开工与新竣工增速会有所回落。

营改增靴子落地。当企业销售毛利率越低,三费率越高,净利润变动增速就有可能快于税负变动增速绝对值。

目前房地产基本面和政策面的区域分化明显。从估值来看,房地产板块已逐渐偏离大盘,步入长周期拐点,谨慎看好行业基本面。对龙头房企“万保招华”;深根细作的区域代表,如华夏幸福、张江高科、合肥城建(002208)、中天城投,以及积极转型的世联行给予推荐评级。

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